Cela pourrait presque devenir une nouvelle rubrique de ce blog, les allers-retours à Francfort ayant déjà été la source de plusieurs billets (ici, et là). Les phénomènes économiques que l'on observe dans son propre pays sont souvent tellement familiers que l'on n'y prête pas attention, tandis qu'en voyageant on est frappé par des organisations ou des conventions économiques différentes, ce qui conduit à s'interroger sur leur fondement, et indirectement sur celui des conventions de son pays d'origine.

L'occasion cette fois-ci est celle de la recherche d'un appartement à Francfort. J'ai passé une semaine en juillet à contacter des particuliers ou (surtout) des agences pour visiter divers appartements, aidé en cela par le site Immobilienscout qui centralise un grand nombre d'annonces.

Première observation intéressante : absolument toutes les agences prennent pour absolument tous les appartements la même commission se montant à 2 fois le Kaltmiete, c'est-à-dire le loyer sans les charges, plus 19% de TVA (donc au total 2,38 fois le loyer). Or ce montant correspond apparemment à un plafond imposé par l'Etat sur les commissions des agences, ce qui rappelle les deux billets récents sur le plafonnement des loyers. Ici on a à mon avis un cas assez clair de plafond efficace. En effet il y a deux possibilités principales : soit le marché des agents immobiliers est proche d'un marché concurrentiel, en quel cas le fait que toutes les commissions soient égales au plafond est plutôt une mauvaise chose (il y a moins d'agences / de visites voire d'appartements loués qu'à l'optimum) ; soit les agences ont un pouvoir de marché certain et grâce au plafond il y a en fait plus de visites d'appartements et d'appartements loués que sans celui-ci. Mais dans le premier cas tous les logements ne devraient pas avoir la même commission de 2 fois le loyer : en effet si un appartement de 80 mètres carrés avec un loyer de 1.000 euros par mois implique une commission de 2.000 euros et que le marché est concurrentiel, c'est que en moyenne le coût pour l'agence de faire visiter l'appartement, trier les candidats à la location établir le contrat etc. s'élève à 2.000 euros. Mais il est difficile de croire, que lorsqu'un appartement de la même taille est disponible dans un quartier plus chic et coût donc 1.200 euros par mois, les coûts pour l'agence passent subitement à 2.400 euros. Il est donc plus probable que les agences facturent des commissions bien supérieure à leurs coûts, et tapent sur le plafond imposé par l'Etat (ou le Land peut-être dans ce cas précis).

Que les agences aient un fort pouvoir de marché dans le cas présent n'a rien de surprenant : non seulement on est toujours dans un marché de search comme analysé dans ce billet, mais en plus on est dans un cas de produits différenciés : devant le choix entre un appartement A proposé par une agence chère et l'appartement B proposé par une agence moins chère, un locataire potentiel ne choisira B que si l'appartement B est à peu près aussi bien que A, le coût de la commission n'entrera qu'assez marginalement dans le choix (sauf si la différence est énorme, dans le cas par exemple où B est mis en location directement par le propriétaire, donc sans commission). Autrement dit il n'y a aucun intérêt pour une agence à baisser sa commission à mettons 1,90 fois le loyer, parce que cela n'attirerait certainement que très peu de locataires supplémentaires. Notons enfin que ce marché est peu concurrentiel alors même que le nombre d'agences est très élevé.

Le seul argument en sens contraire que je puisse envisager serait de supposer que le plafond imposé par le gouvernement permet en fait aux agences de se coordonner sur un prix. Il y a toujours en effet possibilité de collusion implicite : si tout le monde demande la même commission C, chaque agence anticipe que si elle baisse sa propre commission et augmente sensiblement sa part de marché, ses concurrentes directes s'aligneront vite, si bien que sur le long terme elle est perdante. Cela peut bien sûr arriver sans plafond sur les prix, mais il n'est pas forcément évident pour les agences de s'accorder sur un même prix, le plafond sert en quelque sorte de "point focal". Le seul problème avec cet argument, c'est que si un plafond de 2 loyers a été imposé c'est probablement que les commissions étaient auparavant plus élevées, par exemple vers 3 loyers, donc que la collusion s'exerçait très bien sans plafond. En revanche il est tout à fait possible que depuis l'imposition du plafond davantage d'agences soient entrées sur le marché (attirées par des marges importantes) ou bien que les évolutions technologiques aient réduit les coûts. En quel cas le plafond agit comme un point focal qui maintient la commission collusive à 2 loyers, alors que sans elle serait peut-être plus basse.

Deuxième point qui m'a étonné, le nombre d'agences qui demandent une Schufa-Auskunft. La Schufa est en fait (si j'ai bien compris) une agence de notation des particuliers, qui enregistre leurs dettes, leurs impayés, les plaintes enregistrées contre eux par des propriétaires etc. Bien sûr, il faut qu'un particulier autorise cette entreprise (totalement privée, parfaitement monopolistique sur toute l'Allemagne et certainement très profitable) à accéder aux données pertinentes. C'est là qu'interviennent les agences : elles demandent au candidat à la location de payer 20 euros à la Schufa et de l'autoriser à accéder à des données bancaires pour établir un rating (de 0 à 100), basé sur un modèle de régression logistique secret (la "discrimination statistique" prend ici une autre dimension, voir ici mon amour pour les modèles de scoring). Il y a des critiques de ce système en Allemagne, les enjeux en termes de protection des données et d'accès au logement n'étant pas minces (une polémique récente est née d'un projet de la Schufa d'utiliser les données du compte Facebook du locataire pour affiner sa notation...).

Mais il faut reconnaître, inversement, que cela semble rassurer de nombreux propriétaires, et que cela explique peut-être en partie que les loyers en Allemagne semblent être moins élevés qu'en France (cela dépend évidemment du type de ville etc., difficile de faire du toutes choses égales par ailleurs, mais ça semble être une impression partagée). Comme me le fait remarquer Emmeline, la possibilité pour le propriétaire d'expulser le locataire après deux mois d'impayé, l'absence de trêve hivernale et l'exigence de trois mois de caution peuvent également jouer.

En pratique c'est une grosse barrière à l'entrée pour les locataires étrangers. S'ils peuvent se faire noter par la Schufa (à condition de savoir parler allemand) celle-ci n'a a priori rien sur eux, ne travaillant pas à ma connaissances avec les banques hors de l'espace germanophone. Je ne sais pas quelle note sort dans ce cas-là, ce serait d'ailleurs un bon test du sérieux statistique de cette entreprise. C'est aussi une bonne façon pour les agences immobilières d'économiser du temps. J'ai d'ailleurs observé une forte corrélation entre service de mauvaise qualité par les agences et demande du Schufa-Auskunft : certaines agences font des rendez-vous individuels à des horaires arrangeants, donnent des conseils, proposent d'autres appartements dans le même genre etc., et presque toujours ce sont celles-là qui ne demandent pas de Schufa-Auskunft, mais simplement des bulletins de salaire et se débrouillent elles-mêmes pour évaluer le locataire. D'autres au contraire enchaînent les rendez-vous dans la journée, au pas de course, parfois ne savent pas répondre à des questions toute simples sur l'appartement ou le quartier (du niveau quelle est la station de métro la plus proche). Ce sont celles-là qui en général disent en gros "si vous êtes intéressé envoyez-nous le Schufa-Auskunft et on vous écrira". Evidemment les agences des deux types font payer exactement la même commission, cherchez l'erreur.

En tout cas que les lecteurs du blog ne s'inquiètent pas, j'ai trouvé un appartement qui me convient parfaitement, même sans Schufa-Auskunft (mais pas sans la commission, ou Maklerprovision). Je devrais donc être dans de bonnes conditions pour disserter sur l'économie de la Bratwurst ou de l'Apfelwein.